相続不動産の売却はどのような流れで進めるの？遺産分割協議についても解説

相続不動産の売却は、通常の不動産売却よりも手続きしなければならないことが多いため、事前に流れとポイントを把握しておくことが大切です。
そこで今回は、相続不動産を売却するときの流れや注意点について解説します。
「遺産分割協議」についてもご説明しますので、大宮区を中心にさいたま市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続不動産の売却は事前に流れをつかんでおくことが大切！

相続不動産を売却するときは、相続手続きが必要です。
相続発生後から不動産を売却するまでに、どのような手続きが必要なのか、流れに沿って解説します。

死亡届を提出する

相続発生後、まずは死亡届を提出しなければなりません。
「死亡の事実を知った日から7日以内」と、期限が決まっているため、遅れないように提出しましょう。

遺言書の有無を確認する

相続財産の分割については、被相続人の意思が最優先されるため、遺言書があれば、その内容どおりに相続手続きをおこないます。
遺言書がない場合は、相続人が話し合って分割方法を決めなければなりません。
つまり、遺言書の有無で、相続手続きの流れが大きく異なるのです。
自宅で重要書類を保管してある場所や、銀行の貸金庫などに遺言書が保管されていないか探してみましょう。
また、公正証書遺言を作成している可能性があるため、最寄りの公証役場で確認することをおすすめします。

遺産分割協議をおこなう

遺言書がない場合、相続人・相続財産を確定させ、誰がどの財産を相続するのかを決めるために「遺産分割協議」をおこないます。
なお、遺産分割協議の流れについては、次章で具体的にご説明します。

相続登記をおこなう

名義が被相続人になっている不動産を売却することはできません。
したがって、相続した不動産を売却する場合、その名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」をおこないます。

不動産を売却し分割する

相続登記が完了したら、ここからは通常の不動産売却の流れと同じです。
不動産会社に査定を依頼し媒介契約を結んだのち、売却活動をおこなって買主を探します。
買主が見つかったら、売買契約締結後、売却代金を受け取って不動産を引き渡せば、売却完了です。
最後に、受け取った売却代金を、遺産分割協議で決めたとおりに分割します。
ここまでが、相続不動産を売却する一連の流れです。
このように、相続不動産の売却は、いくつか手順を踏んで進めなければならないため、流れを把握して全体像をつかむことが大切です。

相続不動産の売却で必要な「遺産分割協議」とは？

続いて、前章でお伝えした「遺産分割協議」の具体的な内容についてご説明します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、相続人全員が集まり、誰が、どの財産を、どれぐらいの割合で相続するのかを話し合って決めることです。
遺言書がある場合でも、遺産分割協議で相続人全員が合意すれば、遺言書とは異なる内容で分割することができます。
では、遺産分割協議の具体的な手順をご説明します。

遺産分割協議の手順

相続人の確定
遺産分割協議をおこなうために、まず誰が相続人であるのかを確定させます。
家族であっても、被相続人の血縁関係をすべて把握できているとは限らないため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）取り寄せ調査してください。
この調査を怠ると、あとから新たな相続人が登場し、遺産分割協議がやり直しになる可能性があるため注意しましょう。
相続財産の確定
次に、被相続人のすべての財産を調べて確定します。
このとき注意しなければならないのは、現金や預貯金、不動産といったプラスの財産だけではなく、借入金や未払いの税金といったマイナスの財産も相続の対象になるということです。
すべてを漏れなく調べて、遺産の総額を算出しましょう。
財産目録を作成
相続財産が確定したら、そのすべてを一覧表にした「財産目録」を作成します。
財産目録の作成は法律で定められているわけではありませんが、スムーズに協議を進めるためにも作成することをおすすめします。
全員の合意を得る
協議して決まった内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名・捺印をします。
しかし、遠方にお住まいの方やご高齢の方など、さまざまな事情により、なかなか協議の場に出向くのが難しいケースもあるでしょう。
遺産分割協議は、相続人全員が一堂に会して話し合う必要はなく、全員の合意が得られれば有効です。
たとえば、法要の際などに話をまとめておき、あとから代表者が作成した遺産分割協議書に署名・捺印を求める方法で問題ありません。
相続人全員の合意が得られれば、遺産分割協議は成立し、完了となります。

遺産分割の方法

現金や預貯金は1円単位で分割することができますが、不動産については、スムーズに協議が進まないかもしれません。
不動産のように「1円単位では分割できない財産」を分割する場合、以下の4つの方法から選択します。
現物分割
形状などを変えず、そのまま引き継ぐ方法です。
たとえば、土地を分筆して各相続人が取得するといったケースが挙げられます。
代償分割
不動産を特定の相続人が一人で取得し、ほかの相続人には、相続分に応じた現金を支払う方法です。
たとえば、相続人のうちの一人が実家に住みたいと希望した場合に、有力な選択肢となるでしょう。
換価分割
不動産を売却して現金化し、その売却で得たお金を分割する方法です。
1円単位で分割できることから、相続人の間で揉めることは少ないでしょう。
共有
相続不動産を分割せずに、法定相続割合に応じた「共有持分」を取得し、全員で共有状態にすることもできます。
ただし、共有している不動産を売却や賃貸物件として利用したいと考えた際には、共有者の全員の合意が必要です。
相続しても自由に扱えないため、あまりおすすめしません。

相続不動産の売却で知っておくべき注意点

それでは最後に、相続不動産を売却するにあたって、知っておくべき注意点をお伝えします。

注意点①相続税の納付期限を把握する

前章でお伝えした「遺産分割協議」には、期限がありません。
しかし、相続税の申告・納付には、「相続開始後10か月内」という期限が定められています。
売却代金で相続税を納付するご予定の方は、売却することについて、遺産分割協議で相続人全員が合意しなければなりません。
通常、不動産売却には3か月から半年ほどかかります。
相続不動産の場合は、遺産分割協議や相続の手続きが必要であるため、より時間を要します。
相続税の納付期限を把握し、早めに行動することが大切です。

注意点②遺産分割協議のやり直しはできない

遺産分割協議書に全員の署名・捺印が完了したら、原則として遺産分割協議のやり直しはできません。
一部の相続人の都合で内容を覆すことはできないため、しっかりと話し合い、全員が納得したうえで合意を得ることが大切です。

まとめ

相続不動産の売却は、手順を踏んで進めていかなければなりません。
専門的な知識が必要な場面が多いため、相続不動産を売却するときは、不動産会社のサポートを受けながら進めていくことをおすすめします。
「佃不動産」は、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
相続不動産の売却についても、専門的な知識を有するスタッフがご相談に応じますので、大宮区を中心にさいたま市で不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。