不動産売却時の譲渡費用とは？仲介手数料や譲渡所得税を解説

不動産売却時には、仲介手数料や税金などの譲渡費用がかかることをご存じですか？
また、不動産売却で利益を得た場合には、譲渡所得税を納めなければなりません。
そこで今回は、不動産売却の際に支払う譲渡費用の種類や、仲介手数料や譲渡所得税の計算方法について、そして譲渡所得税のケース別の例についても解説します。
大宮区を中心としたさいたま市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

仲介手数料や税金など！不動産売却時の譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産売却のために直接かかった費用のことをいいます。
不動産売却時には多くの方が不動産会社と媒介契約を結びますが、契約が成立した際に不動産会社に支払う仲介手数料も譲渡費用の一つです。
譲渡費用は譲渡所得税の額を計算する際にも必要になるため、正しく把握しておかなければなりません。
譲渡費用と見なされる項目を漏れなく計上することが、節税にもつながると考えておきましょう。
譲渡費用になるもの

• 譲渡費用と認められる主な項目は、次の通りです。
• 不動産売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
• 不動産売却時に支払った印紙税
• 不動産売却のために支払った立ち退き料
• 土地のみで売却するために建物を取り壊した際の費用と、その建物の損失額
• 売買契約の締結後、さらに有利な条件で不動産を売却するため契約解除した場合の違約金
• 借地権を売る際、地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

これ以外にも、譲渡費用として扱える項目は存在しています。
原則としては「不動産売却のために直接かかった費用かどうか」が判断基準です。
しかし、「買主に要請されて実施したリフォーム費用」など、売却に向けて不動産の価値を高めるために支払った費用などが譲渡費用として認められることもあります。
譲渡費用にならないもの
次の項目は、譲渡費用には含まれません。

• 固定資産税
• 新居への引っ越し費用
• リフォーム費用

前述したように、目的によってはリフォーム代が譲渡費用として認められるケースもあります。
しかし基本的には譲渡費用にならないと考えておきましょう。
また、不動産の所有期間に支払っていた固定資産税や、引っ越し先への荷物の運搬費なども譲渡費用には含まれません。
譲渡費用は譲渡費用として認められるかどうかの判断が難しい項目が多く、「取得費」と混同されてしまうこともあります。
ケース別で判断が異なることもあるため、ご自身での判断が難しいと感じたら、不動産会社や税理士に相談してみてくださいね。

不動産売却における仲介手数料や譲渡所得税の計算方法

不動産売却をして利益を得ると、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
ここでいう利益とは不動産の売却価格自体のことではなく、売却価格から譲渡所得や取得費を差し引いた額のことです。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得の計算方法は、次の式をご覧ください。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことです。
取得費と譲渡費用の合計が不動産の売却価格を上回った場合、譲渡所得税を納める必要はありません。
この計算方法を見てもわかるように、取得費や譲渡費用を漏らさず計上することで、譲渡所得税対策をすることができます。
次に、譲渡所得税の計算方法ですが、譲渡所得に税率をかけることで算出可能です。
その際、不動産の所有期間によって税率が異なるので注意してください。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」であれば、税率は39.63％、所有期間が5年を超えている「長期譲渡所得」であれば税率は20.315％です。

仲介手数料の計算方法とは

続いて、譲渡費用のなかでも額が大きくなりがちな「仲介手数料」の計算方法について見ていきましょう。
仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した際に、仲介を担当した不動産会社に対して支払う成功報酬です。
また、仲介手数料の額は法律によって上限が決められています。
多くの不動産会社はこの上限額に仲介手数料を設定しているため、上限額の計算方法を理解しておけば仲介手数料の相場を把握することができるでしょう。
仲介手数料の上限額の計算方法は、次のとおりです。
仲介手数料＝（売却価格×3％＋6万円）＋消費税10％
不動産の売買価格が400万円を超える場合は、この計算式で仲介手数料の上限額を算出することができます。
たとえば、売買価格が2,000万円であれば仲介手数料は72万6,000円、売買価格が3,000万円であれば仲介手数料は105万6,000円です。
このように、仲介手数料は100万円を超えることもあります。
不動産売却の際には、忘れずに譲渡費用に計上するようにしましょう。

仲介手数料も含めてケース別に解説！不動産売却時の譲渡所得税とは

では、不動産売却のケース別で、譲渡所得税のシミュレーションをしてみましょう。
仲介手数料は譲渡費用に含めて計算します。

ケース別シミュレーション1：戸建て不動産の売却

まずは、戸建てを売却した場合のシミュレーションです。
条件は下記のとおりとします。

• 売却価格：3,500万円
• 取得費：2,500万円
• 譲渡費用：300万円
• 所有期間：3年
• ※「3,000万円の特別控除」を利用

以上の条件をもとに、前述した譲渡所得の計算式を使って、まずは譲渡所得を求めます。
譲渡所得＝3,500万円－（2,500万円＋300万円）
つまり、このケースでの譲渡所得は700万円です。
しかし、マイホームを売却する際には「3,000万円の特別控除」を適用することができます。
これは、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
特例を適用すれば、このケースでの譲渡所得は非課税ということになります。

ケース別シミュレーション2投資用マンションの売却

続いて、投資用マンションを売却した場合のシミュレーションです。
条件は下記のとおりとします。

• 売却価格：2,000万円
• 取得費：1,500万円
• 譲渡費用：200万円
• 所有期間：3年

まずは、譲渡所得を計算します。
譲渡所得＝2,000万円－（1,500万円＋200万円）
投資用のマンションの場合、3,000万円の特別控除を利用することはできません。
つまり、このケースでの譲渡所得は300万円です。
所有期間は3年なので、「短期譲渡所得」の税率39.63％が適用されます。
「300万円×39.63％」で求められた「118万8,900円」が、このケースでの譲渡所得税額です。

ケース別シミュレーション3：所有期間が10年を超えた不動産の売却

10年以上所有した不動産を売却するケースのシミュレーションです。
条件は下記のとおりとします。

• 売却価格：8,000万円
• 取得費：4,000万円
• 譲渡費用：500万円
• 所有期間：12年
• ※「3,000万円の特別控除」と「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を利用

まずは、譲渡所得を計算します。
譲渡所得＝8,000万円－（4,000万円＋500万円）
つまり、このケースでの譲渡所得は3,500万円です。
3,000万円の特別控除を適用させると、課税される譲渡所得は500万円になります。
しかし、不動産の所有期間が10年を超えているため、軽減税率の特例を併用可能です。
これは3,000万円の特別控除後の譲渡所得にかかる税率を下げる特例で、税率が14.21％になります。
軽減税率を適用させると、このケースでの譲渡所得税は「500万円×14.21％」で求めた「71万500円」です。

まとめ

不動産売却の際には、仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかります。
売却する不動産のケース別で適用できる特例や譲渡費用の項目などが異なるため、不安な点は不動産会社や税理士に相談しながら進めましょう。
大宮区を中心としたさいたま市で不動産売却を検討されている方は、ケース別の費用の計算方法についても佃不動産までお気軽にご相談ください。