相続した不動産を売却する流れとは？注意点や相続登記についても解説

多くの方にとって、「相続」は人生で何度も経験することではありません。
とくに相続した不動産の売却については、悩んでいる方も少なくないのではないでしょうか。
そこで今回は、相続した不動産を売却するための手続きの流れや、売却の際の注意点、そして相続登記について解説します。
大宮区を中心としたさいたま市で相続した不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続した不動産を売却するために必要な手続きの流れ

相続した不動産を売却するためには、売却の前に進めておくべき手続きがいくつかあります。
ここでは、売却前に必要な手続きの流れについてみていきましょう。

相続した不動産を売却するまでの流れ1：死亡届の提出と遺言書の確認

相続が発生した際、すぐにするべきことは死亡届の提出です。
死亡届は、被相続人が亡くなってから7日以内に提出することが義務付けられています。
提出先は、市区町村の役場窓口です。
また、遺言書の有無についてもできるだけ早いタイミングで確認しておきましょう。
身近な方が亡くなられた直後で落ち着かない時期ではありますが、遺言書の有無はこれからの相続手続きにおいてとても重要な意味を持ちます。

相続した不動産を売却するまでの流れ2：相続人を確定させる

遺言書があった場合は、遺言書の内容に従って相続を進めます。
遺言書が遺されていなければ、被相続人の戸籍謄本を確認したうえで、誰が法定相続人としての権利を有しているのか確認しなければなりません。
相続人が確定したら、今後の手続きを進めるために相続人全員の戸籍謄本が必要になります。
戸籍謄本の準備は思いのほか時間を要する場合があるため、早めの行動を心がけましょう。

相続した不動産を売却するまでの流れ3：遺産分割協議書を作成する

遺言書がなく、法定相続人が複数いる場合には、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、遺産を分割する方法や割合について、相続人同士で話し合うことです。
不動産は現金と違って明確に分割するのが難しい遺産なため、売却によって現金化してから分割する「換価分割」という方法がよく用いられます。
遺産分割協議で相続の方針が決まったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印での捺印が必要になります。
遺産分割協議書の作成は相続人自らが進めることもできますが、不安な場合には司法書士への依頼も検討しましょう。

相続した不動産を売却するまでの流れ4：不動産の名義を変更する

相続した不動産は、所有者名義を変更してからでなければ売却することができません。
売却前に、被相続人名義から相続人名義への変更手続きが必要です。
相続人が複数存在し、換価分割を進める場合には、代表者1名を選出しましょう。
なお、相続にともなう所有者名義の変更手続きを「相続登記」といいます。
相続登記が完了したら、ここからの流れは一般的な不動産売却とほぼ同じです。
不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。

相続した不動産を売却する際に覚えておきたい注意点

相続した不動産を売却する際には、いくつかの気を付けるべきポイントが存在します。
ここでは、売却時の注意点について見ていきましょう。

相続した不動産を売却する際の注意点1：売却時のルールを決めておく

相続人が複数いる場合、なるべく代表者を1名決めて不動産売却を進めましょう。
不動産を売却する際には不動産会社や司法書士といった第3者とのやり取りが多いため、代表者1名が窓口になる方法がスムーズです。
その際の注意点としては、売却に関するルールを相続人の間であらかじめ決めておくということです。
とくに売却価格の最低ラインについては、事前に決めておくことをおすすめします。
売却が決まったあとに「もっと高く売れたのでは」という意見がほかの相続人から出てしまい、トラブルになるケースも珍しくありません。
また、不動産売却時には土地の測量費や仲介手数料といったさまざまな費用が必要になるため、それらの立て替えをどうするのかといったルールについても事前に決めておきましょう。
窓口となる代表者は、慣れない手続きや買主との価格交渉などでストレスを抱えがちです。
代表者にかかる負担を減らすためにも、事前のルール決めを徹底し、ルール以外の部分に関しては代表者に一任するといった意識の共有も大切でしょう。

相続した不動産を売却する際の注意点2：譲渡所得税を減税できる特例がある

不動産を相続すると、相続税が課されます。
相続税の申告および納税の期限は、相続が発生してから10か月です。
しかし、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に不動産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できるという特例があります。
取得費とは不動産を取得した際にかかった費用のことです。
不動産売却で利益を得ると譲渡所得税が課されますが、取得費が増えるほど譲渡所得の額は少なくなるため、譲渡所得税の節税につながると考えておきましょう。

相続した不動産を売却する際の注意点3：相続した不動産を放置しない

不動産は、所有しているだけで一年ごとに固定資産税が発生します。
劣化が進んだ場合はその補修費や、定期的なメンテナンス費用も必要になるでしょう。
また、不動産としての価値も築年数が長くなるほど下がってしまいます。
前述した譲渡所得税を減税する特例を受けるためにも、なるべく早期の売却がおすすめです。

相続した不動産を売却する際の注意点4：相続登記は早めに進める

相続登記には、いつまでに手続きをしなければならないといった期限がありません。
しかし、相続登記を先伸ばしにするとデメリットがあることも知っておきましょう。
たとえば相続人の誰かが亡くなった場合、その配偶者や子どもたちに相続権が引き継がれます。
放置期間が長くなればなるほど、相続人の把握が困難になります。
不動産を売却するためには原則として相続人全員の同意が必要になるため、いざ不動産を売りたいと思ったときにスムーズに手続きが進められない可能性もあることを理解しておきましょう。

相続登記が相続した不動産の売却に不可欠な理由とは

すでにお伝えしているとおり、相続した不動産を売却するためには「相続登記」の手続きが必要になります。
そもそも相続登記とは、法務局に登録することで不動産の権利関係などを誰からでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかるためのものです。
相続登記は義務ではなく任意の手続きであるため、相続した不動産にそのまま相続人が住んでいる場合などは、相続登記を済ませていない方もいます。
しかし、不動産の所有者があいまいなままになっていると、思わぬタイミングで相続のトラブルに発展する可能性もゼロではありません。
今すぐの売却は考えていないという方も、相続登記は早めに済ませておきましょう。
また、相続登記をしていない不動産は、売却以外の用途も制限されます。
たとえば相続した不動産を賃貸物件として活用しようと考えても、名義があいまいな不動産は借主から敬遠されてしまう可能性が高いでしょう。
相続した不動産を担保にして融資を受けたいといった場合にも、相続登記をしていない不動産は審査を通過するのが難しいといえます。

まとめ

相続した不動産の売却では、売却前に済ませておくべき手続きや用意すべき書類がたくさんあります。
慣れない作業をスムーズに進めるためにも、事前に全体の流れや注意点についての知識を身に付けておきましょう。
大宮区を中心としたさいたま市で相続した不動産の売却についてお悩みの方は、佃不動産までお気軽にご相談ください。