離婚が原因で不動産売却をおこなう際の注意点とは？

「離婚がきっかけで不動産売却をおこなわなければいけないが、どのようにすれば良いのかわからない」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
離婚が原因で不動産売却をおこなう場合は、通常の売却と異なる点がありますので、注意が必要です。
今回は、離婚を機に不動産売却をおこなう際の注意点や売却方法についてご紹介します。
大宮区を中心としたさいたま市で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてみてください。

離婚が原因で不動産売却をおこなう際の注意点について

離婚をきっかけに不動産売却をおこなう方は、多くいらっしゃいます。
通常の不動産売却とは異なる点もありますので、こちらでご紹介します。

離婚した際におこなう財産分与とは

離婚をした際におこなう手続きの1つが、財産分与です。
財産分与とは、結婚している間に築いた財産を離婚時に夫婦で分け合うことです。
財産分与の対象となるのは、金銭や有価証券だけでなく、不動産や家具、家財なども含まれます。
そのため、新居として購入したマンションなどの不動産も財産分与をおこなわなければいけません。
しかし、家を半分に分けることはできませんので、一般的には以下のいずれかの方法で財産分与をおこないます。

• 不動産売却をおこない、現金化する
• 夫婦のどちらかが不動産を取得し、代金を支払う

夫婦のどちらかが、財産分与の対象となるマンションや戸建てにそのまま住み続けたいとお考えでしたら、代金を支払うことで不動産を買い取ることが可能です。

不動産の共有名義について

共有名義とは、1つの不動産を複数人が所有し、その複数人の名義で登記されている状態のことをいいます。
たとえば、夫婦が資金を半分ずつ出し合い購入したマンションや戸建ては、夫婦2人の名義が登記された共有名義の不動産です。
共有名義の不動産を売却する場合は、共有名義人全員の同意が必要になります。
ご自身の共有持分のみを売却することも可能ではありますが、大きなトラブルに発展するおそれがある、通常の売却価格より安くなってしまうなどのデメリットがありますので、おすすめできません。

売却のタイミングは離婚後が良い

離婚する前に不動産売却をおこない、売却で得た利益を夫婦で分け合うと、その利益は「贈与」とみなされます。
受け取った利益には贈与税が課されてしまいますので、離婚が原因の不動産売却は、離婚後におこなうと良いでしょう。
ただし、不動産が共有名義の場合は、先に述べたとおり共有名義人全員の同意を得たうえで売却しなければいけません。
連絡が取れず不動産売却がすすまないという事態も考えられますので、離婚後に不動産売却をおこなう場合は、早めに対応するようにしましょう。

不動産売却をおこなう際の住宅ローンの残債について

離婚が原因で不動産売却をおこなう際の注意点の1つが、住宅ローンの残債です。
不動産売却をおこなう際は、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済したうえで、抵当権抹消の手続きをおこなわなければいけません。
そのため、不動産売却の代金で住宅ローンを完済できない場合は、自己資金を準備するなどの対応を取る必要があります。
住宅ローンを利用し購入した不動産を売却する場合は、住宅ローンの残債と売却価格がいくらになるかを把握するようにしましょう。
佃不動産では、不動産価格査定をおこなっております。
「いくらで売却できるか知りたい」とお考えでしたら、お気軽にお問い合わせください。

不動産売却をおこなう際の方法と注意点について

離婚をきっかけに不動産売却をおこなう際には、「売却」と「買取」のいずれかの方法があります。

「売却」とは

「売却」とは、不動産会社が買主を探すための仲介をおこない、不動産売却をおこなう方法です。
売却の場合、不動産会社のサポートを受けながら、以下の流れで不動産売却をおこないます。

• 不動産会社に価格査定を依頼し、売却価格を決定する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 不動産会社が売却活動をおこない、買主を探す
• 見つかった買主と契約条件の調整をおこなう
• 買主と不動産売買契約を締結し、残金決済・不動産の引渡しをおこなう

売却期間が長期化する可能性が考えられる

通常の不動産売却では、価格査定を依頼してから引渡しをおこなうまでの期間は、一般的に3か月から6か月程度といわれています。
ただし、すべての不動産が上記の期間で売却できるわけではありません。
以下の理由により、不動産売却が長期化してしまう場合がありますので、ご注意ください。

• 築年数が古い
• 適切な管理がなされておらず、建物の状態が悪い
• 売却価格が高い

また、離婚がきっかけで不動産売却をおこなう場合は、夫婦間の話し合いがまとまらず、不動産売却に進むことができないことも考えられます。

「買取」とは

「買取」とは、不動産会社が買主となり、不動産売却を成立させる方法です。
買取の流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に買取を依頼し、買取価格と契約条件を決定する
• 不動産売買契約を締結し、残金決済・不動産の引渡しをおこなう

買取の場合は、売却活動をおこないませんので、買取価格に合意すればそのまま売買契約に進むことができます。
そのため、早ければ1週間から2週間程度で不動産売却を完了することが可能です。
また、離婚が原因で不動産売却をおこなっている事実を周囲に知られることもありません。
「すぐに不動産を売却して、財産分与を終わらせたい」「不動産売却していることを周囲に知られたくない」とお考えの方は、不動産会社による買取を検討すると良いでしょう。
佃不動産では、不動産の仲介だけでなく、不動産の買取もおこなっています。
お客様に適切な売却方法をご提案いたしますので、ぜひご相談ください。

不動産売却時に締結する媒介契約の注意点について

不動産会社に売却を依頼する際に締結する「媒介契約」には、3つの契約形態があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの契約の特徴や注意点についてご紹介します。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約を締結することができます。
また、ご自身で買主を見つけることもできますので、より多くの方に情報を伝えることが可能です。

不動産会社には売却活動状況の報告義務がない

一般媒介契約では、レインズ（不動産会社のネットワーク）への登録義務や、売却活動状況の報告義務がありません。
そのため、不動産会社がどれくらい売却活動をおこなっているのかを把握することが難しく、不動産会社の活動次第では、売却期間が長期化してしまう可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社1社とのみ締結できる媒介契約です。
また、ご自身で買主を見つけることもできます。
専任媒介契約では、2週間に1回以上の報告義務と、契約締結の翌日から7日以内のレインズへの登録義務が、不動産会社に課されます。
そのため、不動産会社の売却活動状況が把握しやすくなります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、不動産会社1社とのみ締結できる媒介契約です。
ただし、ご自身で買主を見つけることはできません。
その一方で、不動産会社には、1週間に1回以上の報告義務と、契約締結の翌日から5日以内のレインズへの登録義務が課されます。
専任媒介契約と比べ、不動産会社の売却活動をよりリアルタイムで把握することが可能です。

媒介契約は専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめ

離婚がきっかけで不動産売却をおこなう場合は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約がおすすめです。
前述のとおり、一般媒介契約では、不動産会社の売却活動に関する報告義務がありませんので、状況を把握することが難しくなります。
不動産売却をおこなうきっかけが離婚の場合、多くの方は、「なるべく早く不動産売却を終わらせたい」とお考えかと思います。
不動産売却を早く終わらせるためには、売却状況をリアルタイムで把握し、適切な対応を取ることが、非常に重要です。

まとめ

今回は、離婚が原因でおこなう不動産売却の方法や、注意点についてご紹介しました。
離婚をきっかけとする不動産売却では、「すぐに売却を終わらせたい」「売却をおこなっている事実を周囲に知られたくない」など、さまざまなお悩みがあるかと思います。
何が原因でトラブルになるかわかりませんので、必ず不動産会社と相談しながら、売却を進めていくようにしてください。
佃不動産は、大宮区を中心としたさいたま市内での不動産売却のご相談を承っております。
不動産の買取もおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。